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Q.3905
譲渡損失と住宅ローン減税
カテゴリ：確定申告の方法と手続き -
daimatsu @
2001/11/23(Friday)
[質問]
住宅用土地をH5年12月に購入し所有していましたが、H12年8月に条件の良い他の土地が見つかり新規に購入し、12年10月に建物契約、13年4月完成、5月より入居しています。なお、旧土地は13年4月に売却しましたが譲渡損失が発生しました。
H5.12 旧土地購入 2095万円
ローン1000万円：12.10完済
H12.8 新土地購入 2290万円
H12.10建物契約 2030万円
他に建物地下車庫310万円
外構 165万円
＊ローン3400万円(土地建物代)
H13.4 完成、翌月より入居\r
H13.4 旧土地売却 1900万円(損失発生)
この場合ですが、
1.譲渡損失とローン減税の申請の方法・様式 は? (別々の分離課税の様式?)
2.旧土地の譲渡損失に含まれるものは?
ローンの金利負担(250万円位)
手数料等(不明な場合5%?)
また、必要な書類は?
3.ローン減税の基礎となる価格は、新土地・建 物代金よりローン代金が少ないので、ローン 残高になるのでしょうか?
また、対象の建築費用には、地下車庫や外構 工事は含まれるのでしょうか?
素人なもので、いろいろ済みませんがよろしくお願いします。
[回答]
石沢 裕一
長老
Joined:
2001-7-20
From:
宮城県仙台市
Posts:
727
貴方の御質問の旧土地は居住用の財産に該当することを前提に回答します。居住の用に供されていない土地であれば、「特定の居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の繰越控除」は適用できません。
また、譲渡資産に係る住宅借入金等の金額があることが要件です。
貴方の場合、譲渡資産のローンを平成１２年１０月に一括返済しているので、「譲渡損失の繰越控除」は受けられないように思いますが、最寄りの税務署か会計士・税理士に事実関係をよく説明して、適用の可否を聞いた方が良いでしょう。
買換え当時は残債があり、適用を受けられると仮定して回答します。
1.譲渡損失とローン減税の申請の方法・様式についてですが、損失申告書（白色）の様式の１枚で申告します。
2.旧土地の譲渡損失に含まれるについて
ローンの金利負担(250万円位)は譲渡した旧土地の取得費には含まれません（所得税基本通達38-8）。貴方のいう譲渡損失には含まれないことになります。
手数料等(不明な場合5%?)については、５％というのは「譲渡対価の５％を概算取得費とみなす」という規定を想定していると思いますが、土地の購入対価と土地の取得及び譲渡時の手数料の合計を５％とみなす規定ですから、実際の購入対価及び支払手数料の方が５％より多いはずです。したがって、是非、請求書・領収証を揃えてください。
また、必要な書類については、税務署に申告用紙などと一緒に、必要書類の一覧表及びチェックリストが印刷された封筒が用意されていますので、最寄りの税務署で入手してください。用紙の交付場所によっては無料の相談コーナーがありますので、必要な書類及び申告書の書き方をお聞きなると良いでしょう。
3.「ローン減税の基礎となる価格は、新土地・建物代金よりローン代金が少ないので、ローン残高になるのでしょうか?」についてはその通りです。いずれか少ない金額になりますので、貴方の場合ローン残高です。
「また、対象の建築費用には、地下車庫や外構工事は含まれるのでしょうか?」については、家屋と一体の効用をもつものは含まれますが、家屋とは別の地下倉庫、外溝工事は含まれません。 貴方の場合、土地と建物の金額がローン残高を超えていますので、含まないことに変わりはありません。
「譲渡損失の繰越控除」は受けられない場合であっても、住宅借入金取得特別控除は受けられる場合も多分にありますので、最寄りの税務署か会計士・税理士に相談されると良いでしょう。
以上
(石沢 裕一) [2001/11/26]
また、譲渡資産に係る住宅借入金等の金額があることが要件です。
貴方の場合、譲渡資産のローンを平成１２年１０月に一括返済しているので、「譲渡損失の繰越控除」は受けられないように思いますが、最寄りの税務署か会計士・税理士に事実関係をよく説明して、適用の可否を聞いた方が良いでしょう。
買換え当時は残債があり、適用を受けられると仮定して回答します。
1.譲渡損失とローン減税の申請の方法・様式についてですが、損失申告書（白色）の様式の１枚で申告します。
2.旧土地の譲渡損失に含まれるについて
ローンの金利負担(250万円位)は譲渡した旧土地の取得費には含まれません（所得税基本通達38-8）。貴方のいう譲渡損失には含まれないことになります。
手数料等(不明な場合5%?)については、５％というのは「譲渡対価の５％を概算取得費とみなす」という規定を想定していると思いますが、土地の購入対価と土地の取得及び譲渡時の手数料の合計を５％とみなす規定ですから、実際の購入対価及び支払手数料の方が５％より多いはずです。したがって、是非、請求書・領収証を揃えてください。
また、必要な書類については、税務署に申告用紙などと一緒に、必要書類の一覧表及びチェックリストが印刷された封筒が用意されていますので、最寄りの税務署で入手してください。用紙の交付場所によっては無料の相談コーナーがありますので、必要な書類及び申告書の書き方をお聞きなると良いでしょう。
3.「ローン減税の基礎となる価格は、新土地・建物代金よりローン代金が少ないので、ローン残高になるのでしょうか?」についてはその通りです。いずれか少ない金額になりますので、貴方の場合ローン残高です。
「また、対象の建築費用には、地下車庫や外構工事は含まれるのでしょうか?」については、家屋と一体の効用をもつものは含まれますが、家屋とは別の地下倉庫、外溝工事は含まれません。 貴方の場合、土地と建物の金額がローン残高を超えていますので、含まないことに変わりはありません。
「譲渡損失の繰越控除」は受けられない場合であっても、住宅借入金取得特別控除は受けられる場合も多分にありますので、最寄りの税務署か会計士・税理士に相談されると良いでしょう。
以上
(石沢 裕一) [2001/11/26]
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